民法 売買 売主の担保責任

 

テキスト 284-286

 

ポイント1

売主の担保責任とくれば

286の表が どの資格試験のテキストでも載ってる

ここを見て

これが○ アレが×

意味もわからず 「できる できない」を覚えるなってこと

そうゆう大学生のノリで処理してたら 合格はない

ちゃんと284.285の文章と組み合わせて読めってこと

 

ポイント2

売買 売主の担保責任の話が始まるんですよ。

不動産は高価、危ない、

買主が不動産買いやすくするために 売主に責任取らせる話ですよ~

 

そして

テキスト302 請負人の担保責任のページに書いてることとは

大阪とホンコンくらいの違いがあるんですよ~

 

たとえば

請負の担保責任には

瑕疵修補請求と書いてる、

売買の売主の担保責任に こんな言葉は絶対出ない。

 

なんで?

あなたが不動産を寺本に売った。

シロアリ出た、壁が壊れてた

あなたが直せるのか?

そんなはずがない、

ジェネコン、建築のプロやから直せる。

ジェネコン、建築のプロじゃないのに 建物建築の仕事をやります、請け負います

っていうわけがないってこと。

 

瑕疵修補請求 直せ!

損害賠償 金くれ!

似てるんだけど

意味は ホンコンと大阪くらい全然違うってゆうのが法律の理論です。

 

ポイント3

債務不履行による損害賠償

売買の売主の担保責任による損害賠償

請負人の担保責任による損害賠償

 

「~による」

~は根拠の部分。

~が違えば 全然違う話だってこと。

 

この場合 何が言える?って聞かれて

損害賠償できる。

何を根拠に言える?

売主の担保責任を根拠に。

2段階になってるってことです。

 

ポイント4

テキスト286の表

 

担保責任の効果

解除できるよ~

損害賠償できるよ~

代金減額請求できるよ~

 

書いてますけど

これ、

「AまたはBまたはCが使えるよ」

って書いてるんじゃない。

「好きなもん使えるよ!」

「両方、全部使えるよ 嫌いなモンを使わなくてもいいよ」

って意味ですよ。

 

 

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今日は 知識をつまみつまみ解説します

こんなテーマを一気に全部見よう、覚えようとしたら

何も残らないですよ~

時期を越えて 過去問で出るたび

ちょっとずつ溶け込んでいくんですよ~

 

「全部他人物の場合」

悪意でも解除できる

だいたいの場合

・他人の不動産

・不動産業者

・シロウト買主

 

登場人物はこれ。

買主が

「大阪梅田にある あの不動産がほしい!」と業者に相談した。

その時点で

他人物であることを買主が知ってる、悪意。

良く起こるから 他人物であることに悪意でも解除できるってことです。

 

「一部他人物の場合」

代金減額請求の意味

 

民法に一部解除の概念がないからです。

工藤兄弟という人たちがいて

その弟から あなたが不動産所有権を買った。

弟がいうには

「今は アニキと俺の共有不動産だけど アニキから持分 俺が買って来るから任せろよ」

で、

アニキが弟に持分を売らなかった。

この場合

弟の持分2分の1とあなたの契約だけが有効。

「残りの2分の1が間違えてるから そこだけ解除しましょう」

そんな日本語を民法は認めてない、

だから

「代金減額したら 結果は同じだろ?」

そうゆうことですよ。

試験問題では

請求できるか否かだけでなく

「請求の名前」に気をつけろってことです。

 

「数量指示売買 数量不足」

数量指示売買ってのは 1平米5万 100個で500万で取引しよう。

など

数字が目玉になった約束になってること。

 

で、

平米数、坪数、なんで間違えることがある?

不動産、家建てます~、

壊したい、立て直したい~

 

測量するんですね。

土地家屋調査士の仕事です。

昔は 測量をアバウトにムチャクチャやってたんですね。

「酔っ払ったおっさんが メジャーでテキトーに測って金もらってました」

似たようなもんです。

その数字が日本中の不動産登記簿の中に並んでるわけですよ。

つまり

長年触ってない不動産なら 測量、登記簿に書かれた面積がデタラメなのは 当たり前なんです。

だから?

「あなたの土地が 知らん間に時効取得されてました」

十分ありえる。

日本は これが現実やから

試験関係なく 測量が大事なわけですよ。

今はね、

家屋調査士が

現場行って、特別な機材でレーザー使って 数字を拾って

事務所かえって ソフトに その数字を入力したら 正確に測量できるから安心してください。

 

 

テキスト286 数量不足 悪意は全部×

意味わかりますか?

テキスト作った人間もわかってない。

 

数量指示売買ってのは 「1平米5万 100個で100平米で500万で土地を買いたいな」ってこと

あなたが業者にそう意思表示したとしよう、

で、

業者が測量し直したら 80平米しかなかった。

その事実を業者から告げられ あなたが知った。

知りながら

100平米500万て書いてる契約書に あなたがサインすることなんかあるのか?

ありえない。

実際にありえないから 悪意の人は使えるカードがゼロなんであって

「数量不足につき悪意の人には 権利はあげないよ」

て 条文モノサシに書いてるから× って意味じゃないってこと。

 

こう考えたら?

覚える必要はないってこと。

 

私が何年も前から同じこと言ってるんだけど

業者の整理表とかポイント表なんか ゴミなんだと。

自分が整理する、自分がポイントを作るんです。

試験官てのは

テキストの

こうゆう「○×」「できるできない」て簡単に書いてる部分を絶対狙ってくる。

ヘタクソに勉強してきた人間は

そこをちょこっとイジられたら もう何もできない、

それを試験官が知ってるから。

 

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数量指示売買 数量不足

テキスト285 欄外7

仮に 測量が誤っており、100平米の契約が 実際は120平米でも

売主は買主に 20平米分の上乗せ請求はできないよ

 

こんなん 試験官が大好きなんですね。

受験生が見たことない、

「減額請求があるなら 増額請求もいけるんじゃないか?」

混乱するから。

 

こんなん、覚えるんじゃないの。

このページの上 ポイント2でなんていいましたか?

不動産買主を有利にする話であり、売主が得する話なんか モノサシにしてないよ、一切やってないよ

それだけ。

法律は?

上ほど大事。

テキスト284の上の

「売主の担保責任」

この方向考えただけで覚えなくていいもんが出てくるってこと。

 

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最後に

抵当物件売却の担保責任

瑕疵担保責任

スーパー論点ですが

今日はこれ以上はやめときます(笑)

 

おしまい